19 نوفمبر 2025
يتوقع مقيم في لويزيانا أن يدفع زيادة قدرها 45% على وثيقة تأمين منزله هذا العام. زيادة مماثلة تصيب أصحاب المنازل في أرجاء الولاية، حيث انفجرت تكاليف التأمين خلال السنوات الأربع الماضية. إنها جزء من تحول سريع يرسل اهتزازات إلى أسواق العقارات على مستوى البلاد.
كتبت كلير براون وميرا روجاناساكول. تصوير: إميلي كاسك. كلير براون سافرت إلى لويزيانا لإعداد هذا التقرير، وميرا روجاناساكول غاصت في مجموعات ضخمة من البيانات، وتحدث كلاهما مع مالكين وصانعي سياسات وخبراء تأمين.
حتى بعد هجرتها من فيضان ارتفع حتى صدرها أثناء إعصار ريتا عام 2005، بقيت ساندرا روجاس — البالغة الآن 69 عاماً — في منزلها. كسداسية خامسة في سلسلة أجيال تسكن لَفيت، رفعت منزلها على أعمدة. لكن قسط التأمين السنوي هذا العام ارتفع إلى 8,312 دولارات، أي أكثر من ضعف ما كان عليه قبل أربع سنوات.
فكرت في البيع لكنها وجدت نفسها أمام مأزق: مع ارتفاع تكاليف التأمين تراجعت قيم المنازل في المنطقة، فقد انخفضت بنحو 38% منذ 2020، والطرقات المحيطة بمنزلها ملأتها لافتات «للبيع». «هم لا يؤمنون عليك»، قالت السيدة روجاس. «لا أحد يشتري منك. أنت عالق حيث أنت.»
بحث جديد شاركته صحيفة نيويورك تايمز يقدّر مدى تسرب ارتفاع أقساط التأمين على المنازل، المدفوع جزئياً بتغير المناخ، إلى سوق العقارات الأوسع وتأثيره على قيم المنازل في المناطق الأكثر عرضة للكوارث. الدراسة، التي حللت عشرات الملايين من دفعات السكن حتى 2024 لفهم الأماكن التي ارتفعت فيها تكاليف التأمين أكثر، تقدم نظرة غير مسبوقة على الكيفية التي تؤثر بها أسعار التأمين المتصاعدة على قيم المنازل.
منذ 2018، تسبب صدمة مالية في سوق تأمين المنازل بأن تُباع المنازل في الرموز البريدية الأكثر تعرضاً للأعاصير والحرائق البرية بمتوسط 43,900 دولار أقل مما كانت لتباع به لولا تلك الصدمة، وفق نتائج البحث. وتشمل هذه البلدات الساحلية في لويزيانا والمناطق المنخفضة في فلوريدا.
التغيرات في جزء أقل شهرة من سوق التأمين يُعرف بإعادة التأمين لعبت دوراً محورياً في هذه الظاهرة. شركات التأمين تشتري إعادة تأمين لتقليل تعرضها عند وقوع كارثة. في السنوات الأخيرة، شهدت شركات إعادة التأمين العالمية ما وصفه الباحثون بـ«لحظة وعي مناخي» ورفعت تقريباً أسعارها الموجهة لشركات التأمين على المنازل بمقدار الضعف.
الباحثان بنجامين كيز من كلية وارتون في جامعة بنسلفانيا وفيليب مولدر من جامعة ويسكونسن–ماديسون، مؤلفا الدراسة المنشورة هذا الأسبوع في مكتب البحوث الاقتصادية الوطني (NBER)، أطلقا على هذه التغيرات تسمية «صدمة إعادة التأمين». بالنسبة لبعض الأمريكيين، جعلت هذه التحولات البقاء في منازل عاشوا فيها لعقود أمراً لا يمكن تحمّله.
«مالكو المنازل لا يقدّرون، أو لا يفهمون، أننا نعيش في عالم أخطر بكثير مما كان عليه قبل 25 سنة»، قال د. كيز. «وهذا الخطر؟ عليهم أن يدفعوا ثمنه.»
بعد تحليل 74 مليون دفعة منزلية — شملت الرهن والضرائب والتأمين وتمت بين 2014 و2024 — وجد الباحثون أن إعادة تسعير مخاطر الكوارث كانت مسؤولة عن نحو خُمس الزيادات الإجمالية في أقساط تأمين المنازل منذ 2017، في حين يمكن نسب نحو ثلث الزيادات إلى ارتفاع تكاليف البناء.
قدّر الباحثون أثر صدمة إعادة التأمين على أسعار المنازل في الرموز البريدية الأكثر عرضة للكوارث، فوجدوا أن ارتفاع أقساط التأمين خفّض قيمة المنازل بنحو 20,500 دولار في الربع الأعلى تعرضاً للكوارث، وبنحو 43,900 دولار في أعلى 10% من المنازل عرضة للأعاصير والحرائق البرية.
لطالما اعتُبر شراء المنزل وسيلة لتثبيت تكاليف السكن المتوقعة، لكن عبء التأمين المتصاعد بسرعة يفاجئ بعض المالكين. العام الماضي، باع شقيق زوج سيدة روجاس منزله في لَفيت مقابل 150,000 دولار — وهو ما كلفه بناؤه عام 1984 — وقدر خسارته بنحو 75,000 دولار بعد احتساب تكاليف الترميم.
في أجزاء من الولايات الوسطى المعرضة للبَرَد، أصبح التأمين يلتهم أكثر من خُمس متوسط مدفوعات السكن الإجمالية، التي تضم الرهن والضرائب والعجز. وفي مقاطعة أورليانز بلويزيانا، يقارب هذا الرقم 30%.
مئة ميل شمال لَفيت تقع مدينة بوغالوسا الصغيرة، وُمع ذلك شهدت كريستال هولمز قفزة في قسطها التأميني تجاوزت أربعة أضعاف في 2022 ليصل إلى 500 دولار شهرياً فوق قرضها العقاري الشهري البالغ 700 دولار. العمل لساعات طويلة ثم تقليص الساعات عرضها لتأخّر في السداد وخوف من فقدان منزلها. قصص مماثلة تتكرر في أرجاء المدينة؛ وكلاء العقارات يتلقون اتصالات يومية من أشخاص يقولون إنهم لم يعودوا قادرين على تحمّل الأقساط المتصاعدة. وفي كثير من الحالات، لا خيار لترك التأمين لأن البنوك ترفض تقديم أو الإبقاء على قروض للراغبين دون تغطية تأمينية.
هذا يضع المالكين بين قبول وثائق تأمين يفوق قدراتهم المالية أو المجازفة بحصول حجز رهن عقاري. وفي المقابل يواجه المشترون عقباتهم: الأسعار العالية للتأمين وسعر الفائدة تجعلان شراء أول منزل أصعب من أي وقت، وقد تراجع أكثر من ثلث المشترين المحتملين في المنطقة عن الشراء هذا العام بعدما دفعت التأمينات وسعر الفائدة تكاليفهم الشهرية إلى ما وراء قدرتهم.
ليست السواحل المعرضة للأعاصير وحدها المتأثرة؛ ففي كولورادو، حيث تشكل الحرائق والبَرَد أكبر التهديدات، تضاعف قسط مالك المنزل المتوسط خلال العقد الماضي وارتفعت الأقساط الوسطية بنسبة 74% منذ 2020. وكلاء التأمين هناك يرون مشترين يتخلون عن صفقات عندما لا يعثرون على تأمين ميسور، لذا ينصحون الراغبين بالبحث عن بوليصات التأمين مبكراً في مسار شراء المنزل.
وفي كاليفورنيا أفاد 13% من الوكلاء العقاريين الذين شملهم استطلاع جمعية تجارية بأن صفقات انهارت في 2024 بعدما عجز المشترون عن إيجاد تغطية تأمينية ميسورة. منظمون في كولورادو واعون للخطر الذي تشكّله هذه الديناميكيات على سوق العقارات ويبحثون عن حلول متعددة، وفق ما قال مفوض التأمين مايكل كونواي: «نحن لا نريد وضعاً يصبح فيه سوق التأمين فعلياً يقضي على سوق العقارات.»
ومع اشتداد غلاء التأمين، سيتعين على قيم المنازل أن تتكيف ليتمكن المشترون المحتملون من تغطية تكاليفهم الشهرية؛ وإذا تراجعت قيم المنازل، قد تنخفض عائدات الضرائب العقارية مما يعني موارد أقل للحكومات المحلية لتمويل الخدمات الأساسية أو يقوّض قدرتها على الاقتراض.
وصل السيد كلارنس جايدري إلى نقطة الانهيار هذا العام عندما تلقى عرض تأمين منزله في لافيت بقسط سنوي قدره 20,000 دولار، مع شرط أن يتحمل أول 50,000 دولار من الأضرار قبل أن تدفع شركة التأمين. المقرض رفض إبقاء القرض دون تغطية تأمينية، وبقاءه مؤمَّناً يعني تحمل مدفوعات شهرية تزيد على مدفوعات الرهن والضرائب مجتمعة بنسبة لا تقل عن 40%.
خلال العقد الماضي، مع تزايد عدد الحرائق والعواصف، تجاوزت الخسائر ما تحصله شركات التأمين من إيرادات عقود تأمين المنازل على امتداد الولايات المتحدة. في لويزيانا أفلس 12 شركة، بينها شركة جايدري، بعد موجة أعاصير بين 2021 و2023. (معظم شركات التأمين الخاصة لا تغطي أضرار الفيضانات، التي تُعالج عبر برنامج فيدرالي منفصل.)
تكاليف شركات التأمين ارتفعت أيضاً لأسباب متنوعة: ارتفاع تكاليف البناء، وارتفاع أسعار الفائدة، وسياسات التعريفة الجمركية. لكن تغيرات سوق إعادة التأمين بدأت تفرض ثمناً أعلى للمخاطر؛ فشركات إعادة التأمين تنظر إلى بيانات واسعة النطاق وبطرق أكثر تعقيداً، وفق ما قال د. مولدر.
السياسيون والمالكون والاقتصاديون ومفوضو التأمين والوسطاء العقاريون قلقون منذ زمن من أن ارتفاع التكاليف قد يبدأ في هبوط قيم المنازل. وبحسب دراسة كيز ومولدر الصادرة كورقة عمل في مكتب البحوث الاقتصادية الوطني، هذا التأثير يحدث بالفعل في بعض المناطق.
جيسي كينان، أستاذ مشارك في العقارات المستدامة والتخطيط الحضري بجامعة تولين، قال إن الأدلة المباشرة على هذه الظاهرة ما زالت محدودة وهناك عوامل أخرى تؤثر على أسعار المنازل محلياً، لكنه أضاف: «هناك مؤشرات مقلقة متزايدة في بعض الأسواق.» سوق نيو أورلينز يظهر علامات ضعف تفرض ضغوطاً على النظام المالي المحيط به.
عموماً، ارتفعت أسعار المنازل في الولايات المتحدة بنحو 55% منذ 2018، لكن أسعار نيو أورلينز زادت بنحو 14% فقط — أقل من معدل التضخم في نفس الفترة.
حتى في الولايات التي أبقت فيها القواعد الصارمة التكاليف منخفضة، تبدو شركات التأمين عازمة على رفع الأقساط لتتماشى أكثر مع مخاطر الكوارث. قواعد جديدة في كاليفورنيا تسمح لشركات التأمين بتمرير ارتفاعات تكلفة إعادة التأمين إلى المستهلكين، وما ذُكر من تجارب في ولايات أخرى يجعل مجموعات الدفاع عن المستهلك تتوقع زيادات كبيرة في صافي الأقساط.
في لافيت، قرر جايدري — خلافاً لنصيحة المستشار المالي — سحب أموال من حساب التقاعد لسداد رهنه العقاري. الخطة الآن أن يعتمد على التأمين الذاتي ضد الرياح والبَرَد، ما يعني أن هو وزوجته سيدفعان من جيوبهم لإصلاح المنزل إذا ضربت عاصفة شديدة أخرى. بانسحابه من التغطية، انضم الزوجان إلى نحو 13% من أصحاب المنازل في الولايات المتحدة الذين هم بدون تأمين وفق بيانات مكتب الإحصاء. شركات التأمين تتابع إلغاء وثائق الناس في كثير من المناطق.
«الآن، علينا المخاطرة»، قال السيد جايدري.
منهجية الدراسة: حسب الباحثان بنجامين كيز وفيلب مولدر تكاليف تأمين أصحاب المنازل السنوية بفصل دفعات الرهن والضرائب عن بيانات الضمان على مستوى القرض التي وفرتها شركة كورلوغيك CoreLogic المتخصصة في تحليلات الملكية والمخاطر. الأسر التي رصدتها بيانات CoreLogic لم تكن بالضرورة حاضرة في كل سنوات العينة بين 2014 و2024. حصة التأمين من إجمالي دفعات المنزل مبنية على المتوسطات؛ والإجمالي يشمل التأمين والضريبة العقارية وأقساط الرهن وفوائده. دفعات الضمان عادة لا تشمل مرافق أو رسوم جمعيات الملاك.