لماذا فقدت الشقق المصغرة في كندا جاذبيتها؟

نادين يوسف — كبيرة مراسلي كندا

شقة صغيرة جداً، ومسكن مؤقت لعمّال المدينة

ماغي هيلدبراند كانت تعيش في أول شقة لها بتورونتو مساحتها نحو 300 قدم مربع: مطبخ، وطاولة طعام، ومكان للعمل، وسرير — كل ذلك في غرفة واحدة. في البداية بدت الشقة عملية ومقربة من مكان عملها في وسط المدينة، ولكن سرعان ما شعرت، وهي في الثامنة والعشرين من عمرها، بالحصار والانعزال: «كانت المساحة صغيرة لدرجة أنها شعرت وكأنها مجرد مكان لوضع النحل العامل ليلًا».

انتشرت هذه الشقق الصغيرة—المعروفة بالمِيكرو-كوندوهات—في الأبراج السكنية سريعة النمو في مدن كبرى مثل تورونتو وفانكوفر خلال العقد الأخير، بعدما كانت نادرة في سوق العقار الكندي. والآن، مع هبوط سوق الشقق إلى مستويات لم تشهدها البلاد منذ ثمانينيات القرن الماضي نتيجة ضغوط سوقية متراكمة، تنهار قيمة هذه الوحدات الصغيرة أسرع من غيرها.

هبوط السوق: وحدات جاهزة للانتقال جالسة دون بيع

يشهد سوق الشقق تراجعًا حادًا، آلاف الوحدات الجاهزة للانتقال باقية فارغة وغير مباعة في تورونتو والمناطق المحيطة بها. خلال العام الماضي أُلغيت 18 مشاريع شقق في المدينة—رقم غير مسبوق—ومن المتوقع أن يرتفع هذا العدد مع استمرار تراجع الطلب.

أعاد الانهيار إحياء النقاش حول ما إذا كان المطورون قد لبّوا رغبات المستثمرين أكثر من احتياجات السكان، عبر بناء وحدات أصغر وأرخص لتقليل المساحة وأسعار الأرض المرتفعة، وغالبيتها صُممت لتأجيرها أو قلبها للبيع لتحقيق أرباح سريعة. تظهر الإحصائيات الوطنية أن المستثمرين يمتلكون غالبية الشقق التي تقل عن 600 قدم مربع في تورونتو. وتزايدت عملية بناء هذه الوحدات منذ 2016 حتى أصبحت تمثل الآن نحو 38% من الشقق المبنية في المدينة مقابل 7.7% سابقًا.

في الولايات المتحدة لم تنتشر هذه الظاهرة بنفس القوة—تمثل حصة صغيرة من السوق—مع أن خبراء مثل ناديا إيفانجيلو يقولون إن انتشارها قد تضاعف تقريبًا خلال العقد الماضي.

مع وفرة المعروض، باتت بعض الميكرو-كوندوهات التي بيعت قبل سنوات بنحو نصف مليون دولار تُعاد الآن بسعر C$300,000 أو أقل — سعر كان يُعدّ سابقًا لا يُصدّق في وسط تورونتو، إحدى أغلى مدن العالم. «إنها سباق نحو القاع لمحاولة بيع هذه الوحدات»، يقول شون هيلدبراند، رئيس منظمة Urbanation التي تتعقب سوق الأبراج بتورونتو (وليس له علاقة بماغي هيلدبراند).

لماذا بقيت أعداد كبيرة من الشقق خالية؟

هناك عدة أسباب يذكرها الخبراء:

– فائض المعروض: بُنيت عشرات الآلاف من الوحدات خلال العامين الماضيين، جزئيًا استجابة لارتفاع غير مسبوق في عدد السكان ناجم في معظمه عن الهجرة، قبل أن تتراجع أعداد الوافدين بعد تعديل سياسات الهجرة للتعامل مع ضغوط الإسكان. تقرير صدر عن بنك مونتريال أشار إلى أن كندا شهدت أكبر تراجع سكاني في 2025 منذ الأربعينيات (باستثناء جائحة 2020)، ويرجع ذلك أساسًا إلى سقوف الهجرة الجديدة. نتيجة ذلك، اكتملت أكثر من 60,000 وحدة لسد طلب لم يعد موجودًا؛ باختصار: «السوق سبقت نفسها بكثير».

– تغير أسعار الفائدة والتسعير: خفّض البنك المركزي الكندي الفائدة أثناء الجائحة لتحفيز الاقتصاد، ما دفع المستثمرين لافتراض أن أسعار العقارات لا بد أن تستمر في الارتفاع. لفترة ارتفعت الأسعار «إلى مستوى لا معنى له»، كما يقول هيلدبراند، ثم بدأ البنك في رفع الفائدة لمواجهة التضخم ما بعد الجائحة، ومع حالة الفائض باتت الرهانات أقل يقينًا. كثير من المستثمرين الذين اشتروا وحدات على الورق بأسعار متضخمة يجدون الآن صعوبة في إتمام صفقات الشراء أو يضطرون لبيعها بخسائر كبيرة، بينما يتردد آخرون في الدخول إلى السوق.

– تشديد قيود المشتري الأجنبي: تجميد شراء الأجانب للمنازل في 2022، وهو إجراء اتخذته كندا لمواجهة أزمة القدرة على السكن، قد يكون أرسل إشارة مفادها أن البلاد أغلقت باب الأعمال أمام بعض المشترين. يمثل المشترون الأجانب نسبة ضئيلة من المالكين (حوالي 2–6%)، لكن التأثير الإشاري قد يكون مهمًا.

تأثير الانهيار: فائدة للمستأجرين لكنه يثير قلقًا للمستقبل

مستأجرون مثل ماغي هم من بين المستفيدين الواضحين الآن، إذ توفر وفرة المعروض خيارات أكثر وصفقات أفضل للإيجار. ماغي كانت تدفع C$2,200 شهريًا مقابل ميكرو-شقة؛ انتقلت لاحقًا إلى شقة أكبر بمساحة 700 قدم مربع بغرفة نوم واحدة في مبنى أقدم وحديقة خلفية مقابل زيادة قدرها C$200 فقط — تغيير أحدث تحسّنًا كبيرًا في نوعية حياتها: «عيد ميلادي غدًا وسأطلب 25 شخصًا للحفلة، قبل عام لم يكن ذلك ممكنًا».

يتوقع هيلدبراند أن يؤثر هذا التراجع على رؤية المطورين لعملائهم الرئيسيين، إذ قد ينتقل التركيز من المستثمرين قصيري الأمد الباحثين عن الربح السريع إلى مستثمرين أطول أمدًا وأشخاص ينوون السكن فعليًا في الوحدات المشتراة. «تعلمنا درسًا هنا»، كما يقول، مشيرًا إلى أن الوحدات الصغيرة لن تختفي تمامًا لأن هناك طلبًا على السكن الميسور، «لكننا ذهبنا إلى أقصى الحد».

بعض المشترين يحصلون على فرص للدخول إلى السوق: أليكس كروز، وسيط عقاري في تورونتو، يقول إن الوحدات الصغيرة تُشترى الآن من قِبل من يبحثون عن صفقة جيدة للمقدار لكل قدم مربع، مما منح بعض الناس «فرصة للدخول إلى السوق».

السياسة والإمداد مستقبلاً

أصبحت قضية الإسكان محورًا سياسيًا مركزيًا في كندا؛ وعدَ رئيس الوزراء مارك كارني بمضاعفة معدل بناء المنازل الجديدة خلال العقد المقبل. لكن إيقاف أو تأجيل آلاف وحدات سكنية يعني دخول عدد أقل من الوحدات إلى السوق بحلول نهاية العقد، وقد يؤدي ذلك إلى تفاقم أزمة الإسكان فيما المستقبل. هيلدبراند وآخرون يحذرون من أن الأسعار المنخفضة قد تكون قصيرة الأجل: «السؤال الآن: إلى متى سنبقى عند هذا المستوى، وما هي التبعات على إمداد الإسكان خلال العقد القادم؟»