دانييل كاي — مراسلة الشؤون الاقتصادية
صورة ملتقطة بطائرةٍ بدون طيار تُظهر منازل منفصلة في وودبريدج، فيرجينيا، الولايات المتحدة، 2 يناير 2024.
إيلين باراميدا تخطط لشراء منزل في لوس أنجلوس خلال الأشهر المقبلة. رغم أن معدلات الرهن العقاري تبقى عنيدة وعالية — بمقدار الضعف مقارنة بما كانت عليه عندما أغلقت قرضها في بداية جائحة كورونا — إلا أن ذلك لم يثنها عن المضي قُدُمًا.
تقول إيلين: «إذا كانت لدي الإمكانية للدخول إلى السوق الآن، فأفضل أن أفعل ذلك لأن أسعار المنازل ستستمر في الارتفاع».
تكلفة السكن تشغل حيزًا كبيرًا من هموم الأمريكيين، وتعد نقطة خلاف سياسي. رئيس الولايات المتحدة السابق دونالد ترامب أثار توقعات مفادها أن خفض معدلات الفائدة من قِبل الاحتياطي الفيدرالي سيُسهِم في حصول الأمريكيين على رهونات عقارية ميسّرة.
وفقًا لــ Freddie Mac، هبط متوسط سعر الفائدة على قرض الرهن العقاري لأجل 30 عامًا — وهو الأكثر شيوعًا في الولايات المتحدة — إلى 6.35% الأسبوع الماضي، مسجِّلًا أكبر هبوط أسبوعي خلال العام الماضي وأدنى مستوى منذ 11 شهرًا.
مع ذلك، بالنسبة لمشتريين مثل إيلين، لا توجد ضمانات بأن تكاليف الاقتراض ستنخفض كثيرًا مقارنة بما حصل بالفعل، حتى بعد قرار الاحتياطي الفيديرالي بخفض الفائدة هذا الأسبوع.
قرارات الاحتياطي الفيدرالي لا تؤثر مباشرة على معدلات الرهن العقاري، لكنها تؤثر في ما تتقاضاه المصارف من بعضها عند الاقتراض البيني. هذا بدوره ينعكس على ما تفرضه المصارف على زبائنها من أسعار فائدة على القروض مثل الرهون العقارية، وكذلك على العائدات التي تدفعها على الادخار.
كما أن البنوك الأمريكية كانت قد خفَّضت معدلات الرهن العقاري تحسبًا لخفض الاحتياطي للفائدة الذي حصل هذا الأسبوع، ما يعني أن سقف الانخفاض المتوقع لمعدلات الرهن قد يكون محدودًا؛ والمشترون المنتظرون تيسيرًا أكبر قد يصابون بخيبة أمل.
زعيم الاحتياطي، جيروم باول، قال للصحافيين يوم الأربعاء إن الأمر يتطلّب تغييرًا كبيرًا في المعدلات ليكون له أثر ملموس على قطاع الإسكان، مع اعترافه بأن خفض الفائدة قد يزيد الطلب ويُساعد شركات البناء.
ومن ناحية أخرى، فإن مخاطر ارتفاع التضخم قد تدفع معدلات الرهن للصعود إذا توقعت البنوك أن هذا يعني عدم ممانعة الاحتياطي لخفض المعدلات مجددًا في المدى القريب. تميل البنوك المركزية عمومًا إلى تجنب خفض تكلفة الاقتراض إذا اعتبرت أن التضخم مرتفع للغاية.
نقَّحت نيكول ستيوارت، وكيلة عقارات لدى Redfin في بويزي بإيداهو، قائلةً إن الناس كانوا يتوقعون أثرًا كبيرًا من خفض الاحتياطي هذا الأسبوع. وأضافت: «أحاول إبلاغ معظم مشتريَّي وبائعيَّ أن الجزء الأكبر مما سيحدث قد حدث بالفعل».
وأوضحت ستيوارت أن هبوطًا طفيفًا في معدلات الرهن خلال الشهر الماضي شجَّع بعض المشترين؛ ففي نهاية أسبوع واحد من هذا الشهر، كتبت أربع عروض وضعت ثلاث صفقات تحت العقد — «زيادة هائلة مقارنة بأي شيء خلال السنوات القليلة الماضية»، كما قالت.
مع ذلك، يبقى سوق الإسكان الأمريكي بعيد المنال للعديد من الناس، ومن غير المرجح أن تحل قرارات الاحتياطي المستقبلية أو الهبوط الطفيف الأخير في معدلات الرهن هذه المشكلة جذريًا.
العديد من مالكي المنازل حصلوا على معدلات رهن غير مسبوقة — في نطاق الثلاثة بالمئة — خلال ذروة جائحة كورونا، وهم متردّدون في التخلي عنها عبر بيع منازلهم. لذلك، أصحاب المنازل الذين كانوا قد يفكرون في تصغير المسكن يختارون البقاء في مساكنهم، مما يقلل المعروض من المساكن المتاحة للبيع ويدفع الأسعار للارتفاع.
تُقدّر جوليا فونسيكا، أستاذة مساعدة في التمويل بجامعة إلينوي في أوربانا-شامبين، أن نحو 80% من مشترِي الرهون قد أَثبَتوا معدلات دون المتوسط الحالي البالغ 6.35%.
وأضافت فونسيكا أنه مع كل هبوط في معدلات الرهن يحدث نوع من التليين في السوق، لا توجد مؤشرات على ارتياح جوهري في الأفق: «قد نزال بعيدين عن إعادة تطبيع هذه الأسواق».
كريستين كارلسون، مشتَرىة محتملة للمرة الأولى في منطقة بويزي، كانت تتابع السوق لمدة أربع سنوات بينما كانت تستأجر في الوقت نفسه. انخفاض معدلات الرهن في الأسابيع الأخيرة جعلها «أقرب قليلًا لسحب الزناد»؛ هي متحمسة للشراء قريبًا لتجنب سيناريو هبوط أكبر قد يزيد المنافسة.
تكاليف الاقتراض تدخل ضمن حسابات كارلسون عند تحديد نوع المنزل الممكن شراؤه — الحي، المساحة، جودة البناء. ومع ذلك، تظل اعتبارات أخرى أكثر وزنًا مثل التوقيت الموسمي وإيجاد منزل يتناسب مع احتياجاتها.
يقول مات فيرنون، رئيس قروض المستهلك في بنك أوف أميركا، إن معدلات الرهن المنخفضة بشكل طفيف توفر بعض الراحة وتحث النشاط بين المشترين، لكن على المستوى الكلي لا تكفي هذه التراجعات لمعالجة سوق إسكان تحت ضغوط.
وأضاف فيرنون: «هناك تفاؤل حذر بأننا نسير في الاتجاه الصحيح»، و«لا أظن أن ذلك غيّر بالضرورة تصور المشترين للتحديات في السوق، لكنه بالتأكيد لفت انتباههم».