لماذا لا يحقق تزايد الاستثمار إسكانًا ميسور التكلفة في غانا | أخبار الإسكان

أكرا، غانا – تحتاج غانا إلى أكثر من 1.8 مليون وحدة سكنية إضافية، لكن جذب الاستثمارات لبنائها ليس إلا نصف التحدي. فبالنسبة لملايين الناس، تكمن المشكلة الأعمق في أن المساكن التي تصل إلى السوق تظل بعيدة عن قدراتهم المالية.

وقد ظهر هذا التوتر بوضوح خلال مؤتمر ومعرض العقارات الأفريقي الذي جمع هذا الأسبوع في أكرا مطورين وصانعي سياسات ومستثمرين ورواد أعمال في مجال التكنولوجيا. وبينما قدّم المشاركون خططًا للتوسع في البناء وتحسين تمويل الإسكان وإدخال تقنيات جديدة، كشفت نقاشاتهم عن سؤال عسير: كيف يمكن لغانا أن تجعل الإسكان مجديًا تجاريًا للمطورين من دون أن تستبعد الناس الذين يحتاجون إليه؟

المخاطر كبيرة. فحوالي 56.7 في المئة من سكان غانا يعيشون في المناطق الحضرية، لكن نحو 5 في المئة فقط من الغانيين يستطيعون تحمل تكاليف السكن من دون دعم حكومي. وتواصل الفجوة بين الحاجة إلى الإسكان والقدرة الشرائية الفعلية تشكيل السوق، مما يحد من مدى وصول المطورين الخاصين ومقرضي الرهون العقارية التقليديين على حد سواء.

الحكومة تسعى إلى تحرير تمويل الإسكان

أدخلت الحكومة إجراءات تهدف إلى خفض تكاليف الاقتراض وتحفيز البناء. وقد خفّض صندوق التملك الوطني معدلات الرهن العقاري إلى 8.4 في المئة من 13.5 في المئة، بينما يستهدف صندوق دوّار بقيمة ثلاثة مليارات سيدي غاني (نحو 256 مليون دولار) العاملين في القطاع العام بفترات سداد تتراوح بين 15 و20 سنة.

وتسعى السلطات أيضًا إلى إحياء مشروع ساغليمي السكني المتوقف، مستهدفة أول 700 وحدة بحلول مارس 2027، وأعلنت خططًا لمشروع مدينة خضراء على مساحة 200 فدان في ديسيدوا.

وفي المؤتمر الوطني لتمويل الإسكان في وقت سابق من هذا الشهر، أعلن الرئيس جون دراماني ماهاما تخصيص مليار سيدي غاني (نحو 85 مليون دولار) في ميزانية 2027 للصندوق الوطني للإسكان. كما أبرز الصعوبات التي يواجهها العاملون في القطاع غير الرسمي في الحصول على الرهون العقارية، رغم حصولهم على دخول منتظمة، لأنهم غالبًا لا يملكون كشوف رواتب أو سجلات مصرفية تقليدية.

وقال ماهاما: “نظام لا يستطيع الاعتراف بهذه سبل العيش يستبعد جزءًا كبيرًا من أمتنا من فرصة امتلاك منزل”. ودعا البنوك إلى تطوير طرق بديلة لتقييم المقترضين.

كما دعا وزير الإسكان أحمد إبراهيم، الذي مثّل الرئيس في المؤتمر، إلى مشاركة أكبر من القطاع الخاص في الإسكان الميسور وتمويل الرهون العقارية.

تعالج هذه التدخلات عوائق مهمة، لكن أثرها سيعتمد على ما إذا كان التمويل سيصل إلى الأسر الأشد حاجة، وعلى قدرة المطورين على البناء بأسعار تستطيع تلك الأسر تحمّلها. فلا يمكن لخفض أسعار الفائدة أن يعوّض إلى ما لا نهاية عن ارتفاع تكاليف الأرض والبنية التحتية والبناء.

التكاليف الكامنة وراء النقص

يُبنى نحو 90 في المئة من الإسكان في غانا عبر المدخرات الشخصية والبناء التدريجي، بينما لا يتجاوز انتشار الرهون العقارية 0.3 في المئة من الناتج المحلي الإجمالي. وتشير هذه الأرقام إلى سوق تضطر فيه معظم الأسر إلى تمويل البناء بنفسها، غالبًا على مدى سنوات طويلة، بدلًا من شراء منازل مكتملة عبر رهون عقارية تقليدية.

وقال باكو أمبياندا، الرئيس التنفيذي لشركة باكبون كابيتال فينتشرز والمتحدث الرئيسي في المؤتمر، إن المشكلة المركزية ليست نقص الطلب، بل صعوبة تحويل ذلك الطلب إلى مشاريع إسكان قابلة للتنفيذ.

وأضاف في تصريح لـ”الجزيرة”: “تحدي الإسكان في أفريقيا ليس نقص الطلب. إنه عدم توافق بين تكلفة إنجاز المنازل، والتمويل المتاح لبنائها، والقدرة الشرائية وأنماط السداد لدى الأسر”.

وحدد صامويل أميغاييبور، المدير التنفيذي للجمعية الغانية لمطوري العقارات، الوصول إلى التمويل وتأمين الأرض بوصفهما من أكبر العقبات أمام المطورين.

ورغم انخفاض تكاليف الاقتراض من نحو 30 في المئة إلى ما بين 9 و15 في المئة بحسب البنك، فإن التمويل لا يزال مكلفًا. كما قد يكون تأمين الأرض صعبًا بالقدر نفسه، إذ تضيف تعقيدات الملكية وضعف البنية التحتية مزيدًا من عدم اليقين والتكلفة.

وقال أميغاييبور: “نظام حيازة الأرض لدينا، تعرفون المشكلات التي نواجهها. لطالما كان الحصول على أرض مضمونة تحديًا للناس”.

وحتى بعد الحصول على الأرض، قد يضطر المطورون إلى توصيل الكهرباء والمياه وبناء طرق وصول قبل بدء البناء. وتنعكس هذه التكاليف في نهاية المطاف على أسعار البيع.

وتواصل تكاليف الأرض والبنية التحتية ومواد البناء المرتفعة دفع ملكية المنازل بعيدًا عن متناول كثير من الغانيين.

وتشكّل المواد ضغطًا آخر. فقد قدّر أميغاييبور أن نحو 70 في المئة من مدخلات الإسكان مستوردة، مما يترك المطورين عرضة لتكاليف الاستيراد والضرائب.

وقال: “إلى جانب الرمل والحصى والماء، فإن معظم الأشياء تعتمد على الاستيراد”.

ورأى أن توسيع الإنتاج المحلي يمكن أن يقلل الاعتماد على الواردات ويخلق فرصًا استثمارية على امتداد سلسلة توريد البناء.

وقال: “هذا النقص فرصة تجارية لجانب العرض وجانب الطلب”، مشجعًا المستثمرين على إنشاء قدرات تصنيع محلية.

وتكمن الصعوبة في ضمان أن تترجم تكاليف الإنتاج الأقل إلى أسعار منازل أقل، لا مجرد تحسين هوامش المطورين.

الإيجار يكشف الفجوة نفسها في القدرة على التحمل

بالنسبة للمستأجرين، كثيرًا ما تأتي العقبة المالية قبل أن يبدأ الإيجار الشهري. فرغم أن قانون الإيجار الغاني لعام 1963 يحدد الإيجار المقدم بستة أشهر، فإن الملاك يطلبون عادة إيجارًا مقدمًا لسنة أو سنتين، مما يدفع المستأجرين إلى البحث عن مبالغ كبيرة قبل تأمين السكن.

وتفرض إجراءات الإنفاذ الحكومية التي يُقال إنها بدأت في أبريل 2026 غرامات تصل إلى 3000 سيدي غاني (نحو 257 دولارًا) أو السجن ستة أشهر. ويهدف تطبيق فيرست كي إلى المساعدة في تحديد الملاك غير الملتزمين والتحقق من الإعلانات. وفي إطار برنامج إيزي رنت المقترح، سيدفع الصندوق الوطني للإسكان دفعات الإيجار المقدمة مباشرة إلى الملاك، على أن يسدد العمال المبلغ شهريًا.

وقد تخفف هذه الإجراءات العبء الفوري، لكنها لا تعالج النقص الأساسي في المنازل التي تقع في متناول أصحاب الدخل العادي. فنحو 70 في المئة من الغانيين يقعون في شريحة الدخل المنخفض والمتوسط، ومع ذلك لا يزال كثير من التطوير السكني يستهدف أصحاب الدخول الأعلى.

وبالتالي، فإن التحدي ليس مجرد زيادة العرض، بل مواءمة ذلك العرض مع ما تستطيع الأسر تحمّله للشراء أو الإيجار.

هل يمكن للتكنولوجيا أن تساعد في سد الفجوة؟

في المؤتمر، عرضت 30 شركة ناشئة في مجال تكنولوجيا العقارات أدوات تهدف إلى تحسين أداء المباني وخفض تكاليف التشغيل وتحديث إدارة العقارات. وتقدم ابتكاراتها وفورات محتملة، لكن مساهمتها في القدرة على تحمل التكاليف تعتمد على التكاليف الأولية ومدى الاعتماد عليها، وعلى ما إذا كانت الفوائد ستصل إلى الأسر لا إلى ملاك العقارات والمطورين فقط.

وقال إسحاق أييتي كريس-كواي، أحد مؤسسي نيوراهومز، إن أنظمة المنازل الذكية يمكن أن تساعد السكان على مراقبة استهلاك الطاقة وتحسين الأمن واتخاذ قرارات أفضل. وتتيح شركته لأصحاب المنازل إضافة الميزات تدريجيًا بدلًا من دفع تكلفة نظام كامل مقدمًا.

وقال: “تبدو المنازل التقليدية ميسورة أو رخيصة”. «إنه رخيص لأنك في النهاية تدفع ثمنه في المستقبل».

أشار كريس كواي إلى حالة خفّض فيها مديرو العقارات تكاليف الطاقة بنسبة 20 في المئة سنويًا، واستعاد النظام كلفته خلال أربع سنوات. وتُظهر النتيجة إمكان خفض نفقات التشغيل، لكن التوفير الفعلي يعتمد على تكاليف التركيب واستهلاك الطاقة.

وقال للجزيرة: «البيت الذكي ليس ترفًا، إنه كرامة إنسانية».

ويعالج ويليام أتيتسو أمانكوا، مؤسس شركة أوا لصفائح التسقيف، استهلاك الطاقة من خلال طلاء الأسقف الباردة الذي يعكس ما يصل إلى 60 في المئة من ضوء الشمس. ويقدّر أنه يمكن أن يخفض حرارة الغرف الداخلية بمقدار 2 إلى 5 درجات مئوية، أي نحو 3.6 إلى 9 درجات فهرنهايت، وأن يقلل استهلاك الطاقة المستخدمة في التبريد بنسبة 11 إلى 27 في المئة.

وبالنسبة لأسرة نموذجية في أكرا الكبرى، يقدّر التوفير السنوي بنحو 330 إلى 810 سيديات غانية، أي ما يعادل نحو 28 إلى 69 دولارًا. ويضيف الطلاء نحو 120 إلى 500 سيدي، أي نحو 10 إلى 43 دولارًا، إلى سعر عبوة من 20 صفيحة تسقيف. أما سرعة استرداد الاستثمار فتعتمد على استهلاك الطاقة وتكاليف التركيب وتعرفات الكهرباء.

وقد تساعد طرق البناء البديلة أيضًا في خفض التكاليف. فقد طوّر أتشيمبونغ بيلدرمان، الشريك الإداري في بيلدرمان إستيتس، منازل باستخدام أكياس الرمل ومواد معاد تدويرها، لكنه يبحث عن شركاء وتمويل لتوسيع هذا النهج.

وقال للجزيرة: «كان الناس مهتمين، لكنهم أرادوا أن تمول أنت كل شيء».

وتُظهر الأمثلة كيف يمكن للتقنية والمواد البديلة أن تحسن الكفاءة أو تخفض بعض التكاليف. لكن لا الأدوات الرقمية ولا المنتجات الموفرة للطاقة تستطيع وحدها حل مشكلات ملكية الأراضي غير الآمنة، أو البنية التحتية غير الكافية، أو تمويل التنمية المكلف.

وكما حذر أمبياندا: «التطبيق المصمم بجمال لن يجعل قطعة أرض مبالغًا في سعرها في متناول اليد، ولن يوفر طريقًا أو نظام صرف، ولن يخفض تكلفة رأس المال بمفرده، ولن يحل مشكلة عنوان غير واضح».

تمويل المنازل بما يتناسب مع دخول الناس

بالنسبة لأمبياندا، يتطلب الحل أيضًا إعادة التفكير في كيفية تأهل الأسر للحصول على تمويل الإسكان. فالقروض العقارية التقليدية لا تناسب غالبًا العاملين في القطاع غير الرسمي، الذين تصل دخولهم يوميًا أو أسبوعيًا بدلًا من رواتب منتظمة.

وقال: «يجب أن نتوقف عن افتراض أن القرض العقاري التقليدي هو السبيل الوحيد لتملك المنزل».

وفي مشروع سكني في غانا، لا تزال تكاليف البناء المرتفعة تعرقل الجهود الرامية إلى توفير مساكن ميسورة.

وبموافقة المقترضين، يمكن للمقرضين تقييم قدرتهم على السداد باستخدام سجلات المعاملات وسلوك الادخار ونشاط المحافظ الإلكترونية وسجلات دفع الإيجار. ويمكن لمثل هذه الأساليب أن تُدخل مزيدًا من الأسر إلى نظام التمويل الرسمي، بشرط أن تظل القدرة على تحمل التكلفة وخصوصية البيانات والإقراض المسؤول أولويات.

وتحتاج سياسة الأراضي إلى انتباه أيضًا. فقد دعا أمبياندا الحكومات إلى توفير أراضٍ آمنة ومجهزة بالخدمات عبر عمليات شفافة وقابلة للتوقع. واقترحت الرابطة الغانية لمطوري العقارات إنشاء هيئة وطنية للإسكان يقودها تقنيون وبعيدة عن الدورات السياسية، بحجة أن توفير الإسكان يحتاج إلى سياسة ثابتة تتجاوز فترات الحكومات الفردية.

وبالنسبة لغانا، يتمثل التحدي في ربط الاستثمار بأرض آمنة وبنية تحتية موثوقة وتكاليف بناء أقل وتمويل يناسب دخول الأسر. ويمكن لبرامج الحكومة ورأس المال الخاص والابتكار التقني أن تساهم جميعًا، لكن لا أحد منها كافٍ بمفرده. وسيكون مقياس النجاح هو ما إذا كانت هذه العوامل تمكن المطورين من تسليم منازل يستطيع الغانيون العاديون شراءها فعليًا.

وقال أمبياندا للجزيرة: «فرصة الإسكان في أفريقيا هائلة، لكن الجواب ليس مجرد جذب مزيد من المال. الجواب هو جعل المشاريع قابلة للتنفيذ، والتمويل متاحًا، والمنازل في متناول الجميع حقًا».